TANIE DOMY I MIESZKANIA

Niecałe 20 lat temu Włocławek miał 123 tysiące mieszkańców.

Obecnie zaledwie 105 tysięcy,

Włocławianie wyjeżdzają ze swojego miasta z braku perspektyw: na porządną, dobrze płatną pracę, na wygodne, nowoczesne mieszkanie lub domek ... ...

Co więcej - Włocławek, miasto z wielowiekową historią oraz  bardzo dobrze ulokowane: nad 2 rzekami, obok jezior i wśród lasów oferuje  mało możliwości spędzania wolnego czasu. To też nie zachęca do pozostania.

BUDOWA TANICH DOMÓW I MIESZKAŃ MOTOREM NAPĘDOWYM ODBUDOWY MIASTA.

  STAN OBECNY.

Od ponad 30-u lat we Włocławku obowiązuje "rynek dewelopera" – buduje się mało i sprzedaje bardzo drogo.

Rzeczywisty średni koszt budowy jednego metra kwadratowego mieszkania, przy prawidłowo prowadzonej inwestycji, to około 2 tys. zł.

Dowód choćby w tekście: « Gdzie te setki tysięcy "mieszkań +" »

(Link - https://www.mpolska24.pl/post/16642/gdzie-te-setki-tysiecy-mieszkan-plus)

 

Przy masowej budowie:

  • według powtarzalnych projektów;

  • przy odpowiednio wynegocjowanych cenach materiałów bezpośrednio u producentów (tych samych dla kolejnych budów)

ten koszt mógłby być jeszcze (znacząco) niższy.

Nowe mieszkania we Włocławku kosztują średnio około 4 tysięcy złotych za metr.

Ta cena – w zestawieniu z faktycznymi kosztami wybudowania 1 m² pokazuje - komu służy obecna sytuacja na włocławskim rynku.

 

(Tzw. "wolny rynek" to jedynie model ekonomiczny – każdy rzeczywiście istniejący rynek jest regulowany (czyli nie jest "wolny"). Podstawowe pytanie brzmi: w czyim interesie jest regulowany? - przez obowiązujące przepisy, "politykę" "władz" centralnych i miejskich  lub przez brak tej polityki – itd.)

 

Brak dostępnych mieszkań - to jedna z fundamentalnych przyczyn masowej emigracji z Włocławka, szczególnie ludzi młodych.

Inne przyczyny to: brak atrakcyjnych, czyli – przede wszystkim dobrze płatnych - miejsc pracy, skąpe możliwości spędzania wolnego czasu itd.

Więcej w art (linki).:

  1. https://www.wloclawek.info.pl/wiadomosci/35231/wloclawek-przedostatni-w-rankingu-polskich-miast/

  2. https://ddwloclawek.pl/pl/11_wiadomosci/26098_wloclawek_znalazl_sie_na_liscie_miast_zagrozonych_kryzysem.html

  3. https://finanse.wp.pl/wloclawek-dawna-stolica-keczupu-dzis-straszy-zrujnowanymi-kamienicami-6296031192327809a

 

Sytuacji mieszkaniowej – wbrew PIS-owskiej "hurra propagandzie" – nie zmieni tzw. "program" "mieszkanie plus", o czym pisałem w cytowanym na wstępie artykule. Zresztą, "program" ten adresowany jest do nielicznych osób, wybranych do tego według niejasnych kryteriów i będzie budził coraz większy sprzeciw ogółu społeczeństwa, bo to ono – coraz wyższymi podatkami – finansuje ten program z budżetu.

We Włocławku w tym "programie" nie powstało ani jedno mieszkanie i żadna inwestycja nie jest nie tylko prowadzona, ale nawet nie jest planowana.

 

DLACZEGO (najpierw) DOMY, A NIE MIESZKANIA?

Przyczyna pierwsza.

Wybudowanie jednego budynku, składającego się, na przyklad, z 50 mieszkań, o łącznej powierzchni, na przykład, 2500 tys. m²  wymaga zainwestowania około 5 milionów złotych.

Wybudowanie budynku, składającego się z 10 domów szeregowych, o łącznej powierzchni użytkowej, na przykład, 990 m², wymaga zainwestowania poniżej 2 milionów złotych.

 

Budynki wielomieszkaniowe można budować w II - im etapie, po zgromadzeniu odpowiedniego kapitału.

 

Przyczyna druga.

Program ograniczony do budowy tanich mieszkań – w cenie sprzedaży około 2 500 zł za m², oczywiście jest bardzo atrakcyjny, ale jest to program adresowany jedynie do części mieszkańców Włocławka.

Dlatego powinien być realizowany:

  • wraz z programem budowy tanich domów w zabudowie szeregowej;

  • powinien wystartować po zgromadzeniu odpowiedniego kapitału.

Program budowy tanich domów w zabudowie szeregowej jest adresowany do wszystkich mieszkańców Włocławka.

 

 Ten, kogo na to stać, będzie mógł kupić (za "gotówkę" lub "na kredyt hipoteczny") dom w cenie, po jakiej obecnie sprzedawane są mieszkania 45-50 metrowe.

Przy zakupie 1/5 domów w rozliczeniu będzie wnoszone mieszkanie własnościowe w cenie do 90% rzeczywistej wartości rynkowej (konkurs ofert: proponowana cena, wielkość mieszkania, lokalizacja, usytuowanie w budynku itd.).

 

Pozyskane mieszkania –> pod wynajem, za połowę obecnej (wyśrubowanej – ze względu na niewielką ofertę) ceny rynkowej, a więc za 8 – 12 zł za m² dla osób dających gwarancje długoterminowego najmu i terminowości regulowania czynszu najmu.

Mieszkania te dostępne także – przy spełnieniu w/w kryteriów – dla obecnych najemców mieszkań komunalnych, pod warunkiem zwolnienia tych mieszkań.

Wraz z budową kolejnych domów i wraz z pozyskiwaniem kolejnych mieszkań pod wynajem ulega skróceniu kolejka do mieszkań komunalnych.

 

Jest to dla korzystne dla ogółu mieszkańców Włocławka, bo – przy odpowiednim gospodarowaniu obecnym zasobem mieszkań komunalnych oraz przy odpowiednim gospodarowaniu zasobem pozyskiwanych mieszkań pod wynajem (wg zasad rynkowych) – odpada potrzeba budowy nowych budynków z mieszkaniami socjalnymi.

 

Oczywiście, miasto powinno zabiegać o budowę takich mieszkań - ale tylko jeśli zostaną one sfinansowane ze środków zewnętrznych, np. przez Bank Gospodarstwa Krajowego Nieruchomości, na przykład w ramach "programu" "mieszkanie +".

 

Przyczyna trzecia

Każdy, kto budował dom wie, że wraz ze wzrostem powierzchni domu, a szczególnie poszczególnych pomieszczeń, spada koszt budowy 1 m².

Koszt domów w proponowanej zabudowie szeregowej jest jeszcze niższy, z oczywistych względów: wspólne 2 ściany, wykorzystane poddasze, mniejsza powierzchnia dachu niż w domu wolnostojącym, możliwość "centralnych" zakupów materiałów budowlanych itd.

Przy uproszczeniu konstrukcji (brak wewnętrznych ścian nośnych, prosty dwuspadowy dach z oknami połaciowymi) zyskujemy dodatkowe oszczędności.

Dom w zabudowie szeregowej jest też znacząco tańszy w eksploatacji, ze względu na duzo niższe zapotrzebowanie na ciepło.

 

Przyczyna czwarta.

 Budowa budynku wielomieszkaniowego, kilkupiętrowego jest dużo bardziej skomlikowana i wymaga dużo więcej specjalistycznego sprzętu, niż budowa prostych domów w zabudowie szeregowej.

Jest znacznie mniej firm na terenie Włocławka, ktore są w stanie zbudować "blok" niż firm, które są w stanie budować domy: szczególnie tak nieskomplikowane technicznie, jak w proponowanym projekcie.

A jest rzeczą oczywistą, że w/w program budowy (domów w I etapie, domów i budynków wielomieszkaniowych w II etapie) powinien skutkować zwiększeniem wpływów do budżetu miasta z tytułu podatków zapłaconych przez firmy budowlane.

 

Firmy z zewnątrz, zatrudniające pracowników z zewnątrz, nie wnoszą NIC  (z tytułu udziału miasta w podatkach) do budżetu miasta.

W zamówieniu muszą być więc tak sformułowane kryteria (dodatkowe punkty za siedzibę firmy na terenie miasta oraz za zatrudnianie Włocławian), aby zamówienia trafiały do firm z Włocławka.

 

 Koszt budowy i finansowanie.  

 Koszt budowy 1m² proponowanych domów w stanie deweloperskim bez białego montażu i drzwi wewnętrznych, ale wraz z przyłączami, to nie więcej niż 1,5 tysiąca złotych.

Problemem jest ograniczona we Włocławku podaż działek pod budowę, dlatego też do tej ceny należy doliczyć do 500 zł za m² – co daje około 500 tysięcy złotych przy 10 domach o łącznej powierzchni użytkowej około 1 tys. m².

Działka konieczna pod budowę (wraz z drogą dojazdową i 2 miejscami parkingowymi dla każdego domu) to 40 x 70 metrów,                 czyli 2 800 m².

Działkę taką w cenie do 500 tys. złotych (de facto w cenie niższej) można kupić w wielu lokalizacjach we Włocławku.

 

 "Przyszłościowo" jednak miasto powinno podjąć wszelkie możliwe starania – wchodząc w "koalicję" z innymi miastami w podobnej sytuacji – o przejęcie  terenów (Skarbu Państwa) znajdujących się w granicach miasta, ale będących w trwałym zarządzie Lasów Państwowych: są to głównie tereny planowanego kiedyś osiedla "Leśna Polana", tereny w Michelinie i na Zazamczu.

 

W początkowym etapie realizacji w/w projektu na budowę domów konieczne byłoby pozyskanie kredytu, poręczonego przez miasto.

Ten kredyt mógłby być zaciągany jedynie na część budowy, jeśli przyszli nabywcy wpłacaliby część ceny zakupu już w trakcie budowy, np. na etapie budowy parteru (wtedy możliwość uzgodnienia usytuowania ścian działowych).

 

Projekt jest jednak zaplanowany jako projekt w 100% rynkowy, z 20% zyskiem (być może wyższym przy niższych cenach zakupu działek) oraz z rosnącym zyskiem z wynajmu pozyskiwanych – w rozliczeniu - mieszkań. 

Wraz ze zrealizowaniem kolejnych budów, budowy te w coraz mniejszym stopniu musiałyby być finansowane z kredytu.

 

Konstrukcja domów.

Ściany zewnętrzne grubości 30-36 centymetrów, docieplone 20-centymetrową warstwą styropianu (podobnie fundamenty).

Stropy typu "terriva", zalewane na placu budowy.

Dach dwuspadowy, z oknami połaciowymi, kryty blachdachówką.

Poddasze docieplone 30 – 40 centymetrową warstwą wełny mineralnej.

Dom o bardzo niskim współczynniku przepuszczalności cieplnej, a więc i z bardzo niskim zapotrzebowaniem na ciepło.

 

Dom 75 m²

Parter (ok. 46 m²): salon i kuchnia (zamknięta lub półotwarta na salon lub w aneksie), schody, korytarz, WC.

Piętro: 2 lub 3 pokoje, łazienka, korytarz.

 

Dom 111 m²

Parter (ok. 66 m²): salon i kuchnia (zamknięta lub półotwarta na salon lub w aneksie), schody, korytarz, WC.

Możliwość przeniesienia kuchni do salonu, wtedy dodatkowy pokój z wejściem z korytarza, np. na biuro, gabinet itd.

Piętro: 2 lub 3 lub 4 pokoje, łazienka, korytarz.

 

Oba typy domów – możliwość przebudowy lub wyburzenia ścian większości ścian wewnętrznych (działowych), za wyjątkiem ścian WC i łazienki.

 

Tryb podjęcia decyzji w sprawie projektu.

 

Ogólnomiejska dyskusja, w tym w ramach Społecznych Rad Osiedli = > dyskusja i wniesienie poprawek w Wielkiej Radzie Miasta, złożonej z Rady Miasta i Społecznych Rad Osiedli = > referendum w ramach DNIA REFERENDALNEGO = >

realizacja woli mieszkańców w formie uchwał Rady Miasta => organizacja budowy i budowa przez (zrestrukturyzowaną i włączoną do większej "całości") spółkę Miejskie Budownictwo Mieszkaniowe (dzisiaj totalnie niewydolną i de facto zbędną).

 

 

Realizacja i kontrola realizacji.

 

Kierowanie jednoosobowe i jednoosobowa odpowiedzialność za prawidłowość i skuteczność realizacji projektu.

 

Wykonawstwo: firmy z terenu Włocławka (preferowane), do rozważenia możliwość zbudowania fachowej ekipy w ramach miejskiej spółki np. MZUKiD w celu zwiększenia konkurencyjności, przyśpieszenia budów i w celu... uniemożliwienia zmowy cenowej potencjalnych wykonawców.

 

Pełna jawność wraz z upublicznieniem w internecie:

  • dokumentów z etapu zamówienia (obecnie tylko ten typ dokumentów "miejskich" jest upubliczniony w BIP, ale nie ma tam już tego typu dokumentów ze spółek miejskich);

  • dokumentów z realizacji inwestycji (obecnie zupełny ich brak w internecie): faktycznie podpisanych umów, aneksów do tych umów, protokołów z odbiorów częściowych i ostatecznych, faktur zakupu i sprzedaży itd.

  • filmów z realizacji poszczególnych etapów.

 

Kontrola prawidłowości realizacji projektu (inwestycji): Radni Miejscy, Radni ze Społecznych Rad Osiedli, wszyscy mieszkańcy (za pośrednictwem Internetu), przyszli nabywcy domów (za pośrednictwem internetu i na budowie: np. prawo wejścia na budowę 4 razy w miesiącu)

 

                                      ........................................................................................................................................................................

 

    

 17 września - w 79 rocznicę bandyckiej napaści Rosji Sowieckiej na nasz kraj, składamy kwiaty pod pomnikiem w Parku Łokietka dla uczczenia ofiar tej agresji.